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关注小区安全防护重于泰山

  • 发表于04-03 10:56
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近年来,随着商品房小区在我国的快速发展,因业主家中财物被盗、车辆停放在小区内被划伤、电梯伤人等意外频频发生,业主与物业公司对簿公堂的事情在民事案件中日益上升。物业公司是否要对业主的上述损失做赔偿在理论和司法实践中存在不同的观点,实务操作中各地法院的处理结果也不尽相同。物业公司是否承担赔偿责任,应作具体情况具体分析,不能一概而论。司法实践中,如何界定这类纠纷的性质,是正确处理这类纠纷的首要法律问题。物业公司和业主的纠纷处理依据主要就是服务合同和相关法规,业主家中财物被盗,按照一般性服务合同内容和《物业管理条例》第四十六条、四十七条规定,物业公司毫无疑问对小区负有一定的安全防范责任和义务。而车辆在小区内被划伤,则依据部分业主和物业所签保管合同内容作为是否赔偿依据, 因为不是所有业主都有车。不管咋说,以上问题出现对各方都不利,如何做到事前尽量避免才是大家平时关注和预防的要点。

一般来说物业公司服务小区主要包括安全防护、环境卫生、公共设施维护等几项主要内容,业主所交物业费也主要用于此,尽职尽责保护业主人身和财产安全是物业公司首要任务,没有做到基本安全防护责任的物业公司,即使其它方面做的尚可,业主肯定还是用脚投票。所以说政府综合治理加大对小区安全方面的各种措施是非常有道理的,也体现了政府意识到小区的安全是整个社会安全的重要基础组成部分。但是商品房社区物业服务作为近十来年才大面积发展新生事物,如何把服务的主要项目之一--小区安全做的基本到位目前看来不尽人意,部分小区偷盗猖獗,有的小区一晚就有几十家业主被盗,小偷小摸那就不用多说了,和别地区还发生过业主回家在单元楼道口被割喉的极端案件,同时电梯安全频频发生也使广大业主感到困惑甚至害怕。因小区安全问题引起的物业费纠纷和投诉居高不下,因此政府作为社会安全负责主体下大力气狠抓小区安全保障,对不负责任造成小区业主财产受损和人身伤害的物业公司采用了警告、处罚,甚至极个别降低资质等措施,同时也采取类似昆明小区让业主参加联防等办法消除安全隐患,毫无疑问有效果。但从多年实践来看,某些方面效果不是很明显。

我的分析有如下原因:

1)规划设计建设时部分开发商考虑安全因素不够,留有安全隐患区域,给后期物业安全管理带来一定难度。

2)物业服务市场化程度不够,目前大多是建管一家,也就是有市场垄断的色彩,部分物业公司因为机制原因不思进取难以做到真正全心全意为业主服务。

3)业主自治组织不健全,真正的业主主体大多没有实现我的地盘我当家做主状态,对小区公共安全事务平时不积极参与监督完善,客观上就是对小区安全隐患的放纵,所以组织化法治化监督物业公司按服务合同维护好小区安全防范应该是业主的权利和义务,业主工作时间以外就生活在自己小区,他们发现安全隐患及时监督物业改正应该最有效。物业公司服务水平参差不齐,真正想树立品牌有战略眼光的物业公司目前不多,再加上有关法律不完善或者奖惩不清晰,所以其时常表现在对业主安全防护的懈怠就不足奇怪了。

4)物业公司是企业,毫无疑问利润最大化是其第一考虑,小区安全具有公共安全性质,政府有关部门有对其监督指导的义务,同时重要的是对小区之外的社会公共安全也要加大治理力度,小区的安全问题不是孤立的,和整个社会安全密不可分. 

5)少数业主存有花钱付过物业费就认为安全高枕无忧思维,而现实情况证明完全依靠物业公司防护小区安全似乎有点过分乐观,物业一般来说偏向于小区公共区域的保护,而业主自己家门之内的小家也要注意多加自我防护。少数业主更不能因为考虑自己方便而不顾小区整体安全大局。

一句话:多方防护才是久安之计!以上是笔者作为社区问题专职研究者对小区安全防护问题多年调研的基本看法,下面我将受《现代物业》杂志的约稿就昆明一小区采取小区保安和邻里守望的互助巡逻具体做一些点评。

据《都市时报》2015年12月23日报道,2015年7月以来,昆明市五华公安分局海源派出所率先在春城慧谷小区试点,招募30名义务治安员,为每人制作一张工作卡,辅助小区保安开展内部和邻里守望的互助式巡逻,逐渐打造成“互助式平安”群防群治朋友圈。派出所把30名义务治安员分成6组,每组设一名组长,由社区民警、协管员、物业公司人员进行监督。30人在早中晚三个时间段,分别在小区的前后两道门的指纹打卡机上,打卡3次计为全勤。全勤每月可免交15元的物管费;根据每月的打卡次数统计出对应的分数后,可享受小区商家提供的1至4张、10元至50元不等的代金券;每月打卡少于20次,且有违法犯罪行为计为不合格,将取消义务治安员资格不再聘用。

首先我要肯定派出所的做法愿望是良好的,体现了人民公安为人民的执法思路。很多国家小区的公共安全服务是政府承担的,但中国的国情以及过去制度的设计使得商品房社区物业服务人员中保安占了相当重的比例,也就是由业主支付的物业费中负担他们的费用。钱业主付了,效果如何事实上该报道已经给出了答案!如果该物业公司单独安全防护没有问题,我想就不会有如此新闻报道。派出所在业主中招募义务治安员可以说是不得已而为之,也就是公安希望多重方法来应付眼下严重的小区安全问题。但这并不代表政府是社会安全总负责的主体作用被取代,相反在面临小区安全越来越多的过程中,政府自身加大投入和防护力度应该是第一要素,小区物业公司主要是严格遵守物业服务合同内容条款尽到自己按契约承担防护小区安全的责任。《物业管理条例》第36条规定,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。第47条规定,物业管理企业应当协助做好物业区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

考虑到眼下全靠物业来保护小区安全有一点困难,在法律上,物业公司也有自己的责任界限,业主适当参与联防无可厚非,但一定要分清小区安全责任主体,否则很容易产生互相推诿扯皮现象,联防可能还不如单防。给予业主义务安全员适当补贴是必要的,但不要花样太多,又是抵扣物业费,又是商家代金卷,有点眼花缭乱,特别是报道中不清楚商家提供代金卷的理由来自于那里以及是否具有可持续性?最简单透明公开的办法我认为通过业主大会形成决议如何开支,因为物业费是全体业主支付的,依法他们享有小区公共事务的参与权、知情权、决策权,否则长久必然产生纠纷矛盾。笔者所在小区几年前派出所没和广大业主商量聘请了四名下岗职工每晚六点至十点在小区巡逻,月工资当时是每月600元左右,大多业主不太理解,感觉那个时间段花钱请人巡逻不实在,物业公司也是抱怨,认为加大了他们人员支出成本,没坚持多久自然消失。所以更重要的是合法合情合理。

业主作为小区的真正主人,毫无疑问人人都有参与维护小区安全事务的权利,如果有关部门采取闭门指定选义务安全员方式肯定是不妥的,邻居之间的互相了解其它人无法代替,因此他们互相推选的义务安全员应该更可靠。如此也可以避免产生问题后业主对政府公信力的不必要怀疑,党中央最近反复强调社区居民业主实现民主协商自治,自我服务,自我管理。特别是商品房社区是私人物权,政府应该加强业主安全自我防护意识的宣传,其更重要的职责是建立一个小区内外部良好的社会安全机制。业主作为小区的主人,同时也应该成为发现安全隐患、及时监督改正的重要力量。业委会作为全体业主的“当家人”,可以实现对物业公司的组织化、制度化监督。但目前各地业主组织还不健全,业主主体意识有待加强,政府还需要在加强业主组织建设上多着力。

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